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吉安市自然资源局关于市政协四届六次会议第55号提案的答复
发布时间:2021-10-27 11:44:09  来源:市局办公室

​  李皖民委员:

  您提出的关于《规划我市天际线提升城建高品质》的提案收悉,现答复如下:

  九十年代中期以来,随着改革开放的不断深入和城市各项事业飞速发展,城市性质、规模、布局结构发生了重大变化,尤其是吉安撤地设市后,给中心城区城市建设带来了空前的发展机遇。为积极融入江西省中心城市群的建构和重塑,实现吉安市由小城市跨越中等城市向大城市迈进的发展目标,适应和促进新世纪地区经济的整体发展,形成“两江三岸”的城市格局,增强中心城市的辐射带动能力,进一步研究高层建筑科学的规划布局,使高层建筑不仅与历史文化名城、现代自然山水城市的面貌相融合,还能有效发挥其现代化的功能、塑造城市形象。近年来,随着市民对高层建筑的接受度升高,高层建筑占新增建筑面积比例逐年上升,人们开始逐步关注城市建筑空间环境,尤其是城市天际线的营造。

  一、我市城市天际线存在的问题

  随着房地产业的发展,高层建筑已成为主角,高层建筑分布以中心城区河西片区最为密集,其次为河东片区。高层建筑有较好的地标性、可识别性和象征意义,改变并丰富了城市的天际线和空间尺度,给人自信心和心理上的满足。研究表明,人口越集中,人均能耗越少,高层建筑既符合集约节约用地的土地政策,也适应了现代城市要求的紧凑性和高运转效率,一定程度上缓解了有限土地容纳更多人口的压力。市中心城区现尚有较多已批待建高层,今后中心城区建设仍然会以高层建筑为主。高层建筑数量增长迅速,对打造城市天际线提出了更高要求,规划要从更大尺度空间、多角度入手,把好城市天际线关。

  前几年,由于规划滞后于高层建筑的发展,少部分城市重点地段存在高层扎堆,许多建筑体形和高度与周围环境不协调,甚至对沿赣江自然景观造成破坏等问题;城市一般区域则存在随机分布,整体布局散乱,没有秩序,缺乏环境设计,无法形成品味较高的城市景观。另外,少量高层建筑由于片面追求建筑的标志性功能,忽视其实用性和人文、生态因素,上述情况对城市天际线破坏较大,不利于打造优美城市天际线,必须要在规划中强化研究,避免产生上述问题。

  目前吉安市中心城区河西片区、河东片区、赣西堤片区现有大量高层住宅建筑相互遮挡、相互叠加产生视觉错位,造成城市空间拥堵不通透;缺少公共建筑,空间缺乏特色,天际线平淡。较为突出的:一是吉安大桥东桥头南侧上江界和滨江首府两个项目,因历史客观原因造成容积率过高,从吉安大桥由西向东的视线通廊,在视线廊道正面临江界面拥堵不堪,且建筑高度过于平直,沿江天际线毫无韵律感形成了“墙壁效应”。二是神冈山大桥北侧赣西堤保障房和恒盛花园安置房两个项目,因神冈山大桥正对这两个项目,下桥路线存在弯道,从神冈山大桥由南向北的视线通廊,在视线廊道正面存在建筑相互叠加,且该视场距离神岗山及望阁楼较近,无法形成视线通廊的侧面配景,天际线缺少起伏感,建筑高度大多在90米左右,天际线存在“齐头平”现象。

  二、做好城市天际线规划,加强城市天际线管控

  1.根据赣江两岸的建筑现状情况,经过研究,我们认为应重新塑造赣江沿岸的天际轮廓线。一方面通过规划超高层建筑将视点引向更高的高度,形成视觉焦点,弱化对拥堵建筑群的关注度。如:赣江东岸规划的上江界超高层建筑(1栋41层建筑高度140米)、滨江天懿1栋超高层建筑(45层建筑高度200米)、赣江西岸六合盛世香格里拉2栋超高层建筑(1栋43层建筑高度为133.7米、1栋52层建筑高度162.15米)。利用人行视觉特点,借助标志性建筑为对景,打破赣江两岸现状带来的“墙壁效应”,以及“齐头平”的天际轮廓线局面。另一方面通过公建项目的外立面造型,采用玻璃幕墙及颜色鲜明的外立面色彩,利用丰富的建筑色彩让空间变得更有深度,创造出视觉上的层次效果,使超高层建筑与周边建筑形成建筑层次感。

  2.针对神冈山大桥北侧,通过对赣西堤片区用地进行城市设计和计算机模拟视线分析,神冈山及望阁楼为中心,选取公众参与较多的城市道路、重要制高点等作为观山视点,结合现状地形地貌,划定需要保护的重要视线廊道。本次视线分析共选取了七个视点,按视线分析控制要求,为达到对神冈山大桥视线通廊正面的天际线效果,需要对片区各个方向的天际线进行城市设计引导,保留现有恒盛花园两侧视线通廊,对凤凰一号小区已规划当时未建的3号楼建筑层数由24层调到19层;相应1号楼建筑层数由22层调到27层,形成新的视线通廊,通过对赣西堤片区公建地块的公建高度进行控制,明确地段建筑的主次关系,以重要地段地标建筑为天际线的控制点。规划超高层的标志性公共建筑,形成视觉焦点,统一周边建筑群,呈一定规律有序的起伏,形成比较理想的天际线。同时,视线分析对赣西堤片区4.06平方公里的用地提出了具体的景观规划总体框架,并对城市建筑高度和天际线轮廓线控制及视线通廊方面提出了具体要求。

  3.针对中心城区城市空间拥堵不通透,自2017年开始我市实施中心城区“微循环”项目三年攻坚,从前期的调研摸底,到组织机构的搭建,到征地拆迁任务的完成,111条“断头路”如期全面打通。以道路作为视线通廊,保证视线的通透性,加大部分道路的退界距离,形成开敞式视线廊道,行人视点以道路两侧建筑作为视线通廊的侧面配景,对打造开合有度的公共空间形象,塑造灵动有序的建筑天际线有着较好的促进作用。

  4.编制了河东滨江新区城市设计及赣西堤片区城市设计,下一步进行优化调整。编制了庐陵文化生态园周边控规及城市设计、正在编制河东梅林片区(井冈山大桥—新井冈山大桥)控规及城市设计及吉安市旧城区历史风貌区城市设计,这些都涉及到赣江两岸城市设计,都会提出对沿江两岸的建筑高度、建筑退让、天际线、风格和色彩、通风廊道、慢行系统、夜景照明、功能设置等核心控制要素的管控要求,临江界面尽量不布置住宅建筑,加强对未建区域的管控与引导,对旧改区域提出提升和优化建议。

  5.根据2020年自然资源部《国土空间规划城市设计指南》,在中心城区层面应对城市标志节点、视线通廓、天际线等关键要素提出导控要求;同时强调要将天际线等要素纳入到总体规划中去。结合《吉安市国土空间总体规划(2020-2035年)》编制,开展吉安市中心城区总体城市设计、控规单元编制区段城市设计、项目实施阶段地块城市设计,努力构建“总体城市设计+区段城市设计+地块城市设计”三个层次的城市设计控制体系。对已起草的《吉安南北大道风貌管控的若干规定》,以及已出台的《吉安市建设工程规划管理技术规定(试行)》进行修改完善,对沿街景观、建筑退界、建筑高度、建筑界面的通透性、城市标志节点、视线通廓、天际线等提出具体管控要求。

  三、打造优美城市天际线,提升城建高品质

  1.结合城市总体规划,总结经验、吸取教训,新梳理规划“脉络”,按照逆向思维,从建设末端倒推,提出相关问题,在规划前端解决。按照区域资源承载力合理控制土地开发强度。目前,我市中心城区的安置房项目容积率不超过2.5,住宅开发用地容积率在2.3左右。为提高城市宜居度,今后原则上棚改安置房项目容积率不超过2.3,住宅开发项目容积率一般不超过2.0。为了防止“千城一面”,对城市重点区域,实行风貌先行的城市设计理念,在土地出让前,提出出让地块及周边区域的开发设计控制性导则,控制建筑高度、天际线、建筑色彩、建筑风格以及视线廊道等。土地竟得人竞得以后,必须严格按照审定的建筑风格来进行设计。

  2.无论是推进城市功能品质提升,还是城市更新;无论是推进棚户区改造,还是老旧小区改造,都不能急功近利,尤其要改变过分追求高强度开发、高密度建设、大面积硬化的状况。要更多采用“针灸式”微改造的方式,在不影响居民日常生活、不破坏原有肌理风貌、不“大动筋骨”的前提下,从小地方入手,进行有温度的改造。注重临街建筑界面完整性和连续性的同时,还应保证其通透性。高层建筑布置应高低错落,连续等高建筑不应超过3栋,3栋以上应错落设计,高差不小于较高建筑的1/5,以利于形成起伏变化的建筑天际轮廓线。

  3.重点控制赣江沿线建筑天际轮廓设计,临江前排布置多层建筑,后排为高层建筑,形成近景、中景、远景等层次,为丰富沿江立面可设置标志性建筑。在临山体地段上布置多层建筑,使山和水展示的天际线相互协调、达到自然与建筑的和谐有序。高铁新区城市形态围绕“吉安高铁站房”和“五指峰”建筑群两个重点,以站房及站前广场观赏“五指峰”视线范围内建筑高度不能遮挡“五指峰”全貌,视线范围内确保五指峰建筑群的最佳建筑景观。

  4.市中心城市规划委员会自2021年开始,针对中心城区重点地段的规划设计方案,均采用三维模拟技术对建筑方案进行审议,通过三维技术模拟高层建筑和建筑模型沙盘等形式,从不同角度实地“采样”分析,确定建筑的高度、体量和天际轮廊线,为规划审批提供科学依据。

  

                                                                                                                    吉安市自然资源局

                                                                                                                      2021年7月30